不动产营业员考照纪录<上课篇>

lyo 发布于 2024-05-01

经过一周水深火热（？）的上课+考试，终于拿到不动产营业员的资格啦～（洒花）

回来台湾才知道，台湾跟日本在制度上真的差很大，虽然台湾很多观念及制度落后日本（体感落后了有十几二十年吧），但就考试规定来说，台湾却比日本严很多，像是要从事不动产业，在台湾得先拿到「不动产营业员」的资格，之后若想更上层楼，拿到跟日本宅建士差不多地位的「不动产经纪人」执照（台湾规定每20人的店舖要配置一位经纪人，日本则是每5人的店舖要配置一位宅建士，只有他们才能参与签约），则还要再参加每年11月举办一次的国家考试。

而且日本的宅建士虽然也要念宅建业法、民法、法令上的限制、税制相关，但总共就考五十题，考试时间二小时，若有参与政府举办的讲习，还可以略过五题不考，台湾却除了民法概要、不动产估价概要、土地法及土地相关税法概要、不动产经纪法规概要等专业知识之外，还要加考国文作文，一科出一份考卷。虽说各科只要求60分及格，要准备的东西还是相当庞大，光想像就让人头痛。

此外，宅建士考完试后，若没有二年实务经验，只要上二天政府举办的讲习，最后通过简单的笔试（印象中可以翻书），就能申请证照；经纪人却是没有一年实务经验的话，就无法申请证照，只能保有考试及格的资格。

总之无论如何，想在台湾当房仲，首先就是得考过不动产营业员。

一般参加考试，我都是自己准备，不想花钱补习，但不动产营业员最初其实没有要考试，只规定要接受３０小时训练，也就是去上为期四天的课。但过往的前辈们，有人去参加受训时签个名就走，导致后来变成全程有四台监视器在教室录影，且上课要签到签退、迟到十分钟就算缺席（有同学因此得另外花钱再来补那一小时的课），也会有工作人员不时在旁拍摄上课时的照片，以证明大家都有确实受训。

但后来前辈们人是留下了，却都在教室里滑手机、开趴，声音大到老师们根本压不住，于是才又有了这「必须在最后考试验收，不及格就拿不到证书」的规定。

简而言之就是前人把路搞颠簸了，后人只好危危颤颤前行。

营业员考试一年到头都能参加，不像经纪人一年就考一次，各县市也有数个单位可以选择。综合考量时间与交通路线后，我决定放弃在新北市上课，选择在台北市台企大楼开课的「社团法人中华不动产法治暨政策协会」，如此一来，从台北车站地下街Z10出口走一分钟就能抵达，对我来说最方便。

毕竟看了一下课表，简直是魔鬼集中营：

第一天

不动产经纪业管理条例与其施行细则　４小时
公寓大厦管理条例　４小时

第二天

土地税法　２小时
房屋税条例　１小时
土地法　４小时
契税条例　１小时

第三天

消费者保护法　３小时
公平交易法　３小时

第四天

各式不动产契约书范本与应记载及不得记载事项　３小时
民法　５小时

这满满的资讯量，而且还是硬到不行的法律条文，要在早上九点到下午六点（第三天是到四点）被塞进脑袋，扣掉中间午休一小时，每小时只有五分钟放风时间，如果还得花四、五十分钟过去上课，四天下来真的会很崩溃。

（不过班上还真的有同学特地从三峡过来上课，让我好佩服）

参加训练的报名费是2300元，当天报到还要现场缴交350元的营业员登录费。报到完毕后，会拿到一本测验题库，据说是从不动产经纪人的考题里抽选出来的，之后考试就是从这里面抽考，十个类别里各抽十题，凑成一百题。

第一天上课，第一堂课的老师就恭喜我们，今年题库里的题目比往年爆增一、二倍，等于我们要念的范围大幅增加。因此我们考生焦虑，他们老师也很焦虑，就怕无法在上课时间内带我们看完全部题目。

（不过后来发现其实还是看各老师的风格，有的老师坚持一定要把每个题目，包括四个选项逐字逐句念过去；有的老师则以讲解概念为主，帮我们打好基础、让我们融会贯通后，很多类似的题目就可以一次解决，不强求把题目从头到尾run完一遍。我个人倾向后者，毕竟考题看起来跟考驾照差不多，虽然很多需要死背的数字题，无须动脑的送分题却也不少，都是有常识就能判断的程度）

老师们有律师，有地政士（代书）兼不动产经纪人，也有专利师，似乎大都是在业界里打滚多年的，有丰富的实务经验，因此上课时偶尔会分享一些实际案例，课程内容比我想像中充实也紮实很多，感觉就算没有要当房仲，来上课也很有收获，毕竟知识就是力量，多知道一些，就免于遇到问题是处于被动挨打的局面，有百利而无一害。

但也有一个男老师（是会计师，名字就不说了）真的就是念经般地带念题目，要我们直接背法条，完全不去解释那些硬梆梆的、跟直觉不一定相符的法律术语跟名词定义，提出要求，拜讬他至少讲一下题库里错误的选项是错在哪里，他也不懂我们的意思，一味说这样题目铁定带不完（其实只是从头到尾念一遍而已），最后我干脆放弃，直接自己看，自己设法消化理解。